부동산 PF대출이란

부동산 PF 대출이란

   - 부동산 PF 대출에 대해서 알아보겠습니다. 금융권, 은행, 새마을금고, 신협, 저축은행 등에서 수없이 많이 들어보았던 부동산 PF대출에 대해서 제대로 된 설명을 하고자 합니다. 흔히들 PF대출이라면 책에서는 프로젝트 파이낸싱이라고 말하지만, 프로젝트 파이낸싱이 도대체 무슨 말인가에 대한 의문을 가지고 있었을 겁니다. 부동산 PF 대출은 장래의 발생할 현금 흐름과 사업성을 바탕으로 사업주와 독립된 프로젝트로부터 발생한 현금흐름을 상환 재원으로 하는 금융상품입니다. 

 

 

PF대출

  - 이렇게 설명을 드려도 정확한 의미를 알지 못합니다. 예를들어서 설명해볼까 합니다. 쉽게 설명하기 위해서 숫자를 임의로 정하겠습니다. 어떤 사람(A)이 땅을 사서 이곳에 아파트를 짓고 싶어 합니다. 땅 가격은 100억이고 아파트 건축비도 100억이라 가정해보겠습니다. 그러면 A는 땅을 사서 아파트를 건축하는 데 200억이 필요합니다. A는 과연 200억이 있을까요? 가장 깔끔하게 200억을 주고 아파트를 만들고 250억에 팔면 50억 차익이 생기기 때문에 가장 깔끔합니다. 하지만 보통의 사람은 200억이 없을뿐더러 레버리지를 사용하기 위해서 200억이라는 돈을 한 사업장에 투입하지 않습니다. 

• A는 약 40억의 자신의 돈을 이용하여 160억의 대출을 받아 사업을 실행하게 됩니다. 
• 이 사업에 160억 대출을 해주는 대출상품이 바로 부동산 PF대출이라고 합니다.
• 은행들은 아파트가 지어지면 잘 팔릴까? 분양이 잘 될 것인가? 라는 고민을 가지고 PF대출을 할까 말까를 결정하게 됩니다. 이러한 과정이 부동산 PF대출의 과정입니다. 
• 즉, 금융기관이 A의 자산이나 신용이 아닌 이 아파트 짓는 사업의 수익성과 사업에서 발생될 현금흐름을 담보로 대출을 실행하게 하는 것이 바로 부동산 PF대출입니다. 

부동산 PF대출 절차

  - 부동산 PF대출의 절차는 첫번째, 사업계획서를 작성하여 어떻게 사업을 하겠다는 것을 구성합니다. 두 번째, 사업부지를 구입합니다. 이 때도 매매금액을 전부 주는 것이 아닌 금융기관의 돈을 이용합니다.(브릿지론) 세 번째, 건설사를 설정하고 사업성 검토 후 대출조건을 만듭니다. 네 번째, 금융기관을 설정하고 대출약정서를 체결합니다. 다섯 번째, 대출을 실행시키고 사업을 진행시킵니다. 착공 과정도 이때 포함됩니다. 여섯 번째, 수익금을 관리하고 건물이 준공되면 수익이 발생하게 됩니다. 

 

  - 부동산 PF대출은 표준적으로 이러한 절차대로 이루어지고 실행되는 조건들이 여러가지가 있지만, 가장 중요한 것은 바로 사업성입니다. 아파트를 지었을 때 분양이 되지 않으면 금융기관은 돈을 받지 못하기 때문에, 사업성이 가장 중요하고 아파트를 정확하게 지을 수 있는 시공사의 체력 그리고 시행사의 정확한 사업시행능력입니다. 

 

PF대출 필요서류

  - PF대출을 진행하는 데에 있어 필요한 서류들이 많습니다. 사업계획서, 부동산매매계약서, 건축허가서, 수지분석표, 분양 리스트, 도급계약서 등 많은 서류들이 있는데, 이러한 서류들이 모두 구비되어야지만 금융기관에서 대출이 일어날 수 있습니다. 다음은 PF대출 내에서 브릿지, 본PF, 담보대출 등 관려 내용을 다뤄볼까 합니다.