부동산 프로젝트 파이낸싱이란

부동산 프로젝트 파이낸싱이란

   - 부동산 프로젝트 파이낸싱에 대해서 최근 많이 들어 보셨을 겁니다. 부동산 시장의 불확실성이 증대되고 그와 관련된 대출들의 연체율이 올라감에 따라 하루가 멀다하고 pf대출의 위험성, 프로젝트 파이낸싱에 대한 위험성을 보도하고 있기 때문인데요. 오늘은 이 부동산 프로젝트 파이낸싱에 대해서 한번 알아보려고 합니다. 

 

  - 프로젝트 파이낸싱은 쉽게말해서 pf대출이라고 말합니다. 원어로 project financing 라고 불리며 앞글자만 따서 pf대출이라고 말하기 때문입니다. 이러한 프로젝트 파이낸싱은 일반적인 담보대출과 다르게 사업장에서 발생하는 미래의 수익이 발생될 것을 감안하여 대출을 하는 것입니다. 원래는 100억 자산에 보통 60~70%인 60~70억원을 대출하는데요. 이와 반대로 자산이 매우 낮음에도 불구하고 미래에 가치를 감정해서 대출해주는 것이 바로 프로젝트 파이낸싱입니다. 

 

 

부동산 프로젝트 파이낸싱이란

  - 예시1) 쉽게 말해서 5억원 짜리 토지가 있다고 생각해 보겠습니다. 원래는 5억원 토지에는 3억에서 3.5억 정도의 대출만 가능하며 이 3억원의 대출로 건물을 지어서 판매하게 됩니다. 하지만 공사비나 금융비 등등을 고려 했을 시 3억원의 대출금으로는  건물을 절대 지을 수 없죠. 

 

   - 이러한 구조에서 바로 프로젝트 파이낸싱이 등장하게 됩니다. 5억 토지의 10억 건물을 지으면 15억의 구조물이 완성되니 나에게 12억 정도를 대출해준다면 15억짜리 건물을 지어서 팔거나, 분양하거나, 다른 금융기관 대환을 통해서 12억을 갚겠다라고 하는 것이 바로 프로젝트 파이낸싱입니다. 

• 이 과정에서 미래의 가치를 판단하기 위해ㅔ서 주변 시세와, 사업성검토보고서를 받기도 하고, 분양이 잘 될지, 대환이 잘 나올지, 임대차나 매각이 잘 될지에 대한 판단을 바로 금융사에서 하게 됩니다. 

 

 

프로젝트 파이낸싱 조건

  -  먼저 프로젝트 파이낸싱 대출을 하기 위해서는 각 금융기관마다 조건이 다르지만 보통의 조건을 말씀드리겠습니다. 

  1. 자기자본 20% : 자기자본 20%가 필요합니다. 예를들어 총 사업비 100억이 드는 사업장에 자기돈 20억은 있어야 대출이 가능하다는 점입니다. 100억 사업장에 자기돈은 1~2억만 쓰고 98억 99억을 대출 받는다면 주인의식이 없을 뿐더러 문제가 생겼을 시 내돈은 1억밖에 안들어갔으니 그냥 나는 도망가겠다라는 사유가 발생하게되는 시행사리스크가 존재합니다. 따라서 pf대출에서 자기자본 비율이 매우 중요하며, 금융기관마다 비율은 다르지만 보통 20%를 요구합니다. 

 

  2. 사업성 : 사업성이 잘나와야합니다. 100억들여서 공사를 했는데 나중에 건물 매각금액이 90억이라면 이 사업은 할 이유가 없는 것입니다. 이러한 예시처럼 100억 공사에 최소 120억정도는 나와야 공사를 진행하게 되는 부분이 있습니다. 이러한 사업성은 사업성검토보고서를 통해 판단하기도하고, 주변 시세 , 현장확인, 차주미팅 등 여러가지 형태로 사업성을 판단하게 됩니다. 

 

 3. 사업수지 : 사업성과 같은 개념으로 사업수지가 잘 나와야합니다. 투익 대비 수익을 계산하고 사업수지를 완성 시키며 이 사업수지표가 가장 중요하다고 볼 수 있습니다. 

 

 

프로젝트 파이낸싱 취급기관

  - 증권사 : pf 대출을 직접 주간하고 자금을 투입하기도 합니다. 

  - 저축은행 : 많은 저축은행에서 실질적인 pf대출을 실시하며 은행에서 취급하지 못하는 건들이 저축은행으로 많이옵니다.

   - 은행 : 대형은행의 경우 사업성이 좋은 pf, 좋은 시공사가 붙은 pf 위주로 취급하니다.

   - 새마을금고 : 건축자금 대출과 pf대출을 많이 취급하여 실질적으로 조건 대비 금리가 저렴한 편이라 많은 사업장에서 새마을금고 pf대출을 실행합니다. 

 

프로젝트 파이낸싱의 위험성

  - 현재 2011년 저축은행 영업정지 사태와 비교하여 pf대출의 연체율과 부실성을 강조하는 기사가 많이 나오고 있습니다. 부동산 침체에 따른 부동산 pf의 부실 및 저축은행의 리스크관리로 인해 위험성을 부각시키고 있는데요. 사실 지금까지 저축은행이 부동산 대출을 통해 많은 수익을 올렸던건 사실이고, 수익성으로 인해 무리하게 대출을 진행했던 것들이 있는 것도 사실입니다. 위험성을 충분히 인지하며 과거보다는 리스크 관리를 철저하게 한 것도 사실이며 pf대출 한도로 인해 나름의 포트폴리오를 다변화 시킨것도 사실이기 때문에 과거만큼 저축은행이 도산하여 뱅크런 사태가 일어날것으로 예상하지는 않고 있지만 위험성이 증대 되고 있는 만큼 더욱 리스크 관리에 중점을 둬야 한다는 것은 맞는 말 인듯 합니다.