PF대출 관리형토지신탁이란

PF대출 관리형토지신탁이란

   -  PF대출에서 가장 많이 보이는 신탁의 방식이 바로 관리형토지신탁입니다. 책임준공형 관리형토지신탁부터 일반 관리형토지신탁까지 가장빈번하게 쓰이는 신탁구조 인데요 흔히들 줄여서 관토 또는 책준형관토라고 불리는데 이 관토에 대해서 한번 알아보겠습니다. 

 

신탁의 종류

  -  부동산신탁의 종류는 목적 및 관리방법에 따라 구분하며 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁, 관리형토지신탁, 차입형토지신탁 등이 있습니다. 여기서 가장 빈번하게 쓰이는 신탁이 3가지입니다. 담보신탁, 관리형토지신탁, 차입형토지신탁 입니다. 오늘은 이 3가지 중에서 PF대출에서 가장 많이 쓰이는 관리형토지신탁에 대해서 알아보고자 합니다.

 

관리형토지신탁

  - 관리형 토지신탁은 신탁회사가 사업주체가 되어 자금을 관리하며, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하는 신탁입니다. 흔히들 PF대출을 한다고 하면 자금조달은 위탁자가 증권사, 금융기관을 통해서 조달하며 이 조달된 자금관리를 신탁에서 하는 방법입니다. 신탁에서 자금관리 한다는 점에서 투명하게 자금이 관리된다는 점과 위탁자가 직접 자금을 모집한다는 점에서 자금조달에 금리가 저렴하다는 것이 특징입니다.

 

  * 사업주체(건축주) : 신탁회사가 사업주체가 됨으로써 사용승인 및 보존등기까지 신탁사 명의로 진행되어서 시행사 리스크를 최소화하는 것이 특징입니다.

 

  * 공사 및 분양관련 당사자 : 도급, 설계 및 공사 관련 주요 계약의 주체를 신탁회사가 되며 분양 계약의 분양자 또한 신탁사가 맡게 됩니다. 이렇게 각종 계약과 분양을 신탁회사가 맡게 되어서 더욱 투명성이 보장된다는 점에서 분양자, 금융기관이 원하는 사업방식이 관토입니다.

 

  * 자금관리 : 자금관리대리 사무계약을 통해서 관토인 경우 자금관리를 신탁회사에서 맡게 됩니다. PF대출은 사업비를 90~100% 확보된 상태에서 사업을 진행하게 되는데 이 확보된 사업비를 다른 곳에 유용하게 된다면 당연히 사업이 정상적으로 마무리 될 수가 없습니다. 이러한 자금관리 리스크를 최소화하기 위해서 신탁사에 전적으로 자금관리를 맡게되는 방식입니다. 이러한 종류 집행순서, 집행방법은 모두 규정화되어서 약정체결에 포함되게 됩니다. 

 

관리형토지신탁의 장점

 1. 현금 및 자산관리의 안정적

   - 신탁법에서는 최초 신탁된 자산 뿐만 아니라 추후 발생한 자산도 신탁재산으로 인정되게 됩니다. 따라서 PF대출이 진행되는 과정에서 발생되는 자산 모두 신탁재산으로 귀속되기 때문에 현금 및 자산을 안정적으로 관리하게 됩니다. 

 

 2. 강제집행의 어려움

  - 신탁재산은 독립성이 보장되어 있어서 사업의 안정성을 확보할 수 있습니다. 담보권 실행, 가압류 등을 강제집행 할 수 없는 것으로 규정되어 있어서 사업부지, 분양수입금 등 주요 자산이 신탁회사의 소유가 되기 때문에 상대적으로 위탁자의 법률적 리스크를 줄일 수 있습니다.

 

 

 

 3. 분양 및 투명한 자금관리

   - 수분양자 입장에서도 위탁자에게 분양대금을 주는 것이 아닌 신탁회사에 주게되어서 안정성을 확보할 수 있으며 분양사고의 가능성을 현저히 낮출 수 있습니다. 또한 사업관련 자금을 모두 신탁회사에서 관리하기 때문에 보다 투명한 자금관리를 할 수 있게 됩니다. 

 

관리형토지신탁

  - 여러 부동산 신탁이 있지만, 현재는 관리형토지신탁과 책준형 관리형토지신탁이 가장 많이 사용되고 있습니다. 여러가지 이유가 있겠지만, 무엇보다 금융기관 입장에서는 사업의 안정성을 가장 중요시 하다 보니 많이 사용하고 있습니다. PF대출과 부동산 개발과정 브릿지대출에 대해서도 설명드렸습니다 참고하시기 바랍니다.

 

2022.12.19 - [-] - PF대출이란 무엇인가

PF대출이란 무엇인가

2022.03.21 - [-] - 부동산 개발 진행과정

부동산 개발 진행과정

2022.03.09 - [-] - 브릿지 대출이란

PF대출이란 무엇인가