PF대출이란 무엇인가

PF대출이란 무엇인가

   - 2022년 하반기부터 부동산 시장입 급속도로 안좋아지면서, 금리, 채권시장 등과 같이 금융권의 위기가 왔습니다. 몇몇 증권사들은 정리해를 시작하였고, 부실채권이 증가함에 따라 자산을 매각하였습니다. 지난주에는 미국의 기준금리가 또 한번 상승하면서 앞으로의 흐름이 얼마나 더 갈지 예상조차 못하고 있는 상황입니다. 

 

  - 기준금리의 상승으로 인해 부동산 수익률을 감소하였고, 투자수익률까지 감소하여 부동산 시장이 급속도로 냉랭해졌습니다. 부동산 거래가 없어, 가격을 낮춰 팔고싶어도 팔리지않고 있으며 상승은 커녕 마이너스피를 받고서라도 분양권을 팔고 싶어하는 사람이 늘어났습니다. 몇몇 전문가들은 2023년까지 이어질 것으로 보고 있고 2024년 부터 나아질거라고 전망을 내놓기도 하였습니다. 부동산시장에서 가장 높은 수익률을 안겨주었던 PF대출은 현재 골칫거리로 전락하였고, 왜 이러한 현상이 일어났는지 PF대출에 대해서 한번 알아보겠습니다. 

 

 

PF대출

  -  PF대출의 사전적의미는 프로젝트 파이낸싱이라는 명칭으로 특정사업의 사업성과 장래의 현금흐름을 보고 자금을 지원하는 금융기법이라고 되어있습니다. 은행에 돈을 빌리러 갈 때, 담보를 안잡는 경우를 보셨나요? 신용대출도 자신의 신용을 담보로 대출하는 것이고, 부동산담보대출도 어떠한 형태의 부동산을 담보로 제공해야 대출을 받을 수 있습니다. 신용도가 낮은 사람은 신용대출이 불가한것처럼요. 

 

  - PF대출은 담보가 없는, 사람에게 미래 현금흐름을 보고 대출을 해주는 것입니다. 여기에 우리가 아파트를 지어서 너희에게 담보로 줄께, 또는 아파트를 팔아서 그 수익으로 너희에게 돈을 줄께 라는 명목하에 대출을 해주는 것입니다. 허허벌판인 땅과 이 땅에 무엇이 지어져서 얼마에 팔릴지만 판단하여 대출을 해주는 것이 바로 PF대출입니다.

 

 - PF대출 구조도를 보면서 설명드리겠습니다. 최초 시행사라는 곳에서 땅을 사서 이 땅에 무엇을 지을지에 대한 고민으로 부터 시작됩니다. 이 고민이 바로 설계 및 인허가 항목입니다. 시행사는 건축인허가를 받아서 사업수지표를 만들어 금융기관에 대출을 의뢰합니다. 금융기관은 서류상회사인 SPC에 대출을 해주고 이 사업장에만 돈을 쓰라는 내용으로 약정을 체결합니다. 건물을 지을려면 시공사를 선정하게 되고 시공사는 공사대금을 받고 시공을 합니다. 

 

  - 시공사가 PF대출에서 매우 중요한 포지션을 차지합니다. 대출구조를 완벽하게 만들어 놓았지만, 시공사가 부실시공하거나, 시공을 하지 않고 공사비를 다른 곳에 사용한다면 이 사업은 제대로 진행할 수 없게됩니다. 따라서 PF대출에서 중요한 것이 바로 시공사의 도급능력입니다. 도급능력은 시공사의 신용과도 연결되어 있기 때문에 어느 시공사를 선택하느냐에 따라 PF대출이 쉽게 만들어지냐, 어렵게 만들어지냐를 결정하게 됩니다. 

 

PF대출의 상환구조

  - 이렇게 만들어진 PF대출은 공사가 끝남과 동시에 상환이 이뤄집니다. 상환은 1. 분양수익, 2. 대출전환, 3. 임대수익, 4.기타로 진행되게되는데, 보통은 분양수익으로 상환하는 경우가 많습니다. 만들어진 아파트, 상가, 다세대, 오피스텔을 분양하여 분양자들의 돈으로 PF대출을 상환하는 것이 1. 분양수익상환입니다. 두번 째는 2. 대출전환으로 만들어진 건물은 담보가 있기 때문에 시중은행에서 보통 담보대출 전환으로 PF대출을 상환합니다. 3. 임대수익은 강남, 명동 등과같은 비싼 상가건물에서 이뤄지는데, 임차인들의 임대보증금으로 PF대출을 상환하게 됩니다. 

 

 - 현재와 같은 부동산시장에서 가장 어려운것이 금융권의 금리이슈와 시공사의 공사이슈입니다. 최초 10억에 공사를 해준다고 하였지만 건설자재와 인건비, 금리 상승으로 10억에 공사를 못하는 경우가 생겨 시공사들이 부도나는 경우가 생기고 있으며 공사를 다하였지만, 분양수익이 예정대로 들어오지 않아서 시공사에게 돈을 못주거나, 금융권에 돈을 못주는 경우들이 많이 생기고 있습니다. 지금같인 시장에서는 PF대출을 신규로 일으키키 보다는 사업장을 관리하는 방향으로 사후관리 중이며 앞으로 이런 흐름이 언제까지 갈지 지켜보는 것이 좋습니다.